토허제·대출 규제로 재계약 증가 3월 서울 전역 %가 갱신계약 신규 계약은 절반 이상 ‘월세’
서울 시내 부동산 중개업소 전월세 매물 게시판.
[헤럴드경제=윤성현 기자] 서울 아파트 전월세 시장에서 갱신계약 비중이 절반을 넘어섰다. 토지거래허가구역 지정과 대출 규제 여파로 신규 계약이 줄면서 기존 세입자가 재계약을 택하는 흐름이 뚜렷해지고 있다.
일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 1∼3월 체결된 서울 아파트 전월세 계약 가운데 갱신계약 비중은 %로 집계됐다. 지난해 평균(%)보다 7%포인트(p) 증가한 수치다.
특히 3월 갱신계약 비중은 %로, 신규 계약(%)을 앞질렀다. 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶인 지난해 월 %, 월 % 수준이던 갱신 비중은 월 %로 반등한 뒤 올해 1월 %, 2월 %로 오르며 3월 들어 %를 넘어섰다.
전셋값 상승과 토지거래허가구역 지정에 따른 실거주 의무 강화로 신규 매수 수요가 줄면서 임대 물건이 감소한 영향이 크다. 여기에 전세대출 규제가 강화되면서 이사 대신 재계약을 선택하는 사례가 늘어난 것으로 분석된다.
자치구별로는 중랑구의 3월 갱신계약 비중이 %로 가장 높았다. 영등포구(%), 강동구(%), 성북구(%), 마포구(%) 등이 뒤를 이었다. 강남구(%)와 서초·송파구(%) 등 강남3구 역시 절반을 웃돌았다.
갱신계약 비중은 늘었지만, 임대료 인상폭을 5% 이내로 제한하는 계약갱신청구권 사용 비중은 오히려 줄었다. 지난해 평균 %였던 갱신권 사용 비중은 올해 1~3월 %로 낮아졌다.
전세는 갱신계약 비중이 지난해 %에서 올해 %로 높아졌지만, 갱신권 사용 비중은 %에서 %로 소폭 감소했다. 월세는 변화가 더 뚜렷했다. 갱신계약 비중은 같은 기간 %에서 %로 상승한 반면, 갱신권 사용 비중은 %에서 %로 큰 폭 줄었다.
임대차 시장에서 ‘재계약’은 늘고 있지만, 그 재계약이 반드시 갱신권 행사 방식으로 이뤄지는 것은 아니라는 뜻이다. 특히 보증금 규모가 큰 전세는 갱신권 활용 유인이 상대적으로 크지만, 월세나 반전세는 보증금과 월세를 조정하는 방식의 재계약이 늘면서 갱신권 사용 비중이 낮아진 것으로 풀이된다.
송파구의 한 공인중개사는 “거래 비용 부담 때문에 임대인과 임차인 모두 갱신계약을 선호하는 편”이라면서도 “보증금 인상분 일부를 월세로 돌려 재계약하는 경우가 많다”고 말했다.
이처럼 갱신권을 쓰지 않은 채 보증금 일부를 월세로 전환해 재계약하는 사례가 늘면서 월세화도 빨라지고 있다. 시장에서는 전세사기 여파로 월세 선호가 커진 데다, 전세대출 문턱까지 높아지면서 세입자들이 보증금을 낮추고 월세를 더 부담하는 방향으로 계약 구조를 바꾸고 있다고 본다. 지난해 평균 %였던 서울 아파트 월세 비중은 올해 들어 %로 상승했다. 신규 전월세 계약에서 월세(반전세 포함)가 차지하는 비중도 지난해 %에서 올해 %로 확대됐다.